Französisches Immobilienrecht

Ganz allgemein ist zu sagen, dass es für beide Länder eine erhebliche Abweichung zu dem Kaufrecht gibt, das wir aus dem Deutschen Recht kennen.
Sowohl in Spanien als auch in Frankreich ist es möglich, das Eigentum an der Immobilie bereits mit einem handschriftlichen Vertrag (d.h. nicht notariell beglaubigten Vertrag) zu übertragen. Die notarielle Beglaubigung stellt dann letztlich die administrative, d.h. für die Eintragung im Grundbuch und für den öffentlichen Glauben notwendige Bescheinigung dar.
In Spanien können sogar mündliche Kaufverträge Geltung haben, wenn nachweisbare Anzahlungen auf den Kaufpreis geleistet wurden.
Das Risiko auf beiden Seiten, d.h. sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite, ist erheblich: Der Käufer kann verpflichtet sein, den Kaufpreis zu zahlen, ohne die Immobilie in Besitz genommen zu haben. Der Verkäufer könnte von diesem Vertrag nicht mehr zurücktreten, für den Fall, dass er z.B. einen besseren Kaufpreis mit einem anderen Käufer erzielen wollte.
Die Konsequenzen des Fehlens des sogenannten Abstraktionsprinzips, das wir aus dem deutschen Recht kennen, sind vielfältig und bedürfen immer eingehender juristischer Einzelfallberatung.Es ist besonders darauf zu achten, dass „Ihre“ spanische oder französische Immobilie nicht an einen weiteren Interessenten veräußert wird, bevor die Eintragung des Eigentums im Grundbuch erfolgt. Auch ist besonders zu beachten, dass der Verkäufer der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist.
Das spanische Recht sieht zwar wie auch in Deutschland ein Grundbuch vor, allerdings findet der Eigentumsnachweis statt über eine notarielle Urkunde, sogenannte „Escritura“ bzw. in Frankreich über die „Attestation Immobilière“, die vom Notar ausgestellt wird.Achtung: In Spanien und Frankreich ist es üblich, vor dem Erwerb der Immobilie einen sogenannten Kaufoptions- oder Vorvertrag zu schließen. Dahinter verbirgt sich eine Kaufabsichtserklärung, die der Käufer gegenüber dem Verkäufer abgibt. Die Kaufoption ist zumeist mit Fristen versehen; der Kaufinteressent verliert seine Anzahlung, wenn die Kaufabwicklung nicht innerhalb dieser Frist vorgenommen wird.Achtung: Die spanischen und französischen Finanzbehörden prüfen immer mehr Immobilienverkäufe, insbesondere an Ausländer; wird ein krasses Mißverhältnis zwischen Wert der Immobilie und Kaufpreis festgestellt, ist mit empfindlichen Geldbußen zu rechnen. Die Geldstrafe beträgt in Spanien z.B. etwa 50 – 150 % des verkürzten Steuerbetrages.
Wird in Spanien oder Frankreich ein Konto auf den Namen der natürlichen Person geführt, so ist das deutsche Finanzamt berechtigt, den Zweck des Kontos zu hinterfragen. Der Immobilienkauf in Spanien und Frankreich sollte immer unter Einbeziehung rechtlichen Rats in Deutschland erfolgen. Der beauftragte Anwalt sollte Kenntnisse im deutschen, spanischen oder französischen und internationalen Recht der Staaten haben und zudem über einen kompetenten Kooperationsanwalt in dem jeweiligen Land verfügen.Achtung: Bei dem Erwerb von einer Immobilie im Ausland ist die Anwendung des Erb- oder Schenkungsrechtes, für den Fall, dass die Immobilie durch eine der beiden Varianten übertragen wird oder werden soll, genau zu betrachten.
In Frankreich verhält es sich so, dass trotz der deutschen Staatsangehörigkeit und ggf. auch Hauptwohnsitzes des Erblassers oder Schenkenden in Deutschland das französische Erb- und Schenkungsrecht Anwendung findet und hier vollkommen das deutsche Recht verdrängt. Da das französische Erb- und Steuerrecht zum Teil erheblich vom deutschen abweicht, insbesondere im Hinblick auf die sogenannten Noterbrechte der Kinder und letztwillige Verfügungen, wie das Berliner Testament, das in Frankreich grundsätzlich inhaltlich nicht anerkannt ist, empfiehlt es sich hier, diese Überlegungen bei dem Erwerb einer Immobilie mit einzubeziehen.
In Spanien gilt dies selbstverständlich ebenso, wobei hier wiederum die Besonderheit dergestalt ist, dass auch aus spanischer Sicht beim deutschen Erblasser das deutsche Erbrecht angewandt wird.
In beiden Ländern ist jedoch – und dies ist weitaus erheblicher – das lokale Steuerrecht voll anzuwenden, d.h. es kommt aus deutscher Sicht, da hier das Welteinkommensprinzip gilt, zu einer faktischen Doppelbesteuerung, insbesondere da hier noch keine Abkommen zur Vermeidung dieser zwischen den jeweiligen Ländern geschlossen sind. Beispielsweise soll hier nur genannt werden, dass in Frankreich der Freibetrag für Kinder und Ehegatten des Erblassers nur 1/20 des Freibetrages, den man in Deutschland erhalten würde, ausmacht. In Spanien ist dies ähnlich mit der Besonderheit, dass Freibeträge bei Schenkungen gar nicht existieren.Aufgrund unserer langjährigen erfolgreichen Beratung im Deutsch / Französischen- bzw. Deutsch / Spanischen-Immobilien- und Erbrecht können wir allen Käufern oder Verkäufern einer Immobilie im Ausland nur empfehlen, sich über die rechtlichen Unterschiede und Konsequenzen ausführlich im Vorfelde zu informieren, um insbesondere auch die gesetzlich möglichen Gestaltungsvarianten zum Einsparen von Steuern und sonstigen Kosten zu nutzen. Die hierfür entstehenden Kosten sind um ein vielfaches geringer als die, die entstehen, wenn der evtl. Streitfall eintritt, oder die erhebliche ausländische Steuer voll zu buche schlägt.