KESTING ist spezialisiert auf französisches Recht.
Unsere Dienstleistung richtet sich an Unternehmen und Privatpersonen mit (Wohn-)Sitz in Deutschland, Österreich und in der Schweiz mit geschäftlichen oder privaten Aktivitäten in Frankreich.
Mit Standorten in Deutschland und Frankreich bietet unsere Kanzlei einen länderübergreifenden Service.
Neben der klassischen Steuer- und Rechtsberatung im deutschen Wirtschaftsraum (Finanzbuchhaltung, Lohn- und Gehaltsabrechnung, Jahresabschluss-Erstellung, Erstellung sämtlicher privater und betrieblicher Steuererklärungen und Voranmeldungen, Vertragsprüfung, Gesellschafts- und Handelsrecht, Arbeitsrecht, Umsatzsteuerrecht etc.) ist ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit fokussiert auf Aktivitäten deutscher Unternehmen und Privatpersonen in Frankreich.
Die Spezialisierung im französischen Recht – insbesondere Arbeits,- Immobilien, Erb- und Wirtschaftsrecht – sowie die Kenntnis der Mentalität und das perfekte Beherrschen der französischen Sprache bietet unseren Mandanten Beratung und Erfahrung aus einer Hand.
Ihr Unternehmen in Frankreich
|
Ihre privaten Belange in Frankreich
|
ANSPRECHPARTNER
Stefan Kesting ist Gründer und Geschäftsführer unserer Kanzlei. Er weiss: Oft liegt die Lösung näher als man denkt.
Dr. iur Nikolaus Henrich Rechtsanwalt/Syndikusanwalt (Hamburg)
Der Besonnene
Dr. Nikolaus Henrich kennt die juristischen Wege durch die Konzernwelt.
Kooperationspartner (teilw. in Bürogemeinschaft)
- Rechtsanwalt Peter Koch, LL.M., MBA (Houston), Attorney at Law (New York), Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht
- Jonas Hees (Freiburg i.B.) – Länderschwerpunkt Italien
PRESSE
IMMOBILIENERWERB DURCH JURISTISCHE PERSONEN – EINE FRANZÖSISCHE STEUERFALLE
IMMOBILIENERWERB DURCH JURISTISCHE PERSONEN – EINE FRANZÖSISCHE STEUERFALLE
RA Kesting informiert: So funktioniert das Notariat in Frankreich
Bewegung am Immobilienmarkt Côte d’Azur
Was muss man nicht alles beachten?
Nationale Nachlassbesteuerung trotz EU-Verordnung
Wie wirkt sich der Eigentumswechsel bei Immobilien steuerlich aus?
Thema Recht: „Eigentum berechtigt – Steuer ist Diebstahl“*
Grundstücksbewertung
Fragen zum französischen Recht
Erbrechtsverordnung: von wegen vereinfachtes Europa!
https://riviera-press.fr/zeit/content/deutsche-kanzlei-ber%C3%A4t-wirtschafts-und-zivilrecht
https://riviera-press.fr/zeit/content/als-unternehmer-ins-hexagon-weshalb-sich-frankreich-lohnt
https://riviera-press.fr/zeit/content/nationale-nachlassbesteuerung-trotz-eu-verordnung
https://riviera-press.fr/zeit/content/die-besteuerung-beim-immobilienverkauf-plus-value-frankreich
https://riviera-press.fr/zeit/content/der-immobilienkauf-und-die-steuerlichen-auswirkungen
https://riviera-press.fr/zeit/content/spekulationssteuer-sozialabgaben-und-besteuerung-einer-sci
https://riviera-press.fr/zeit/content/anzeige-praktische-auswirkung-der-eu-erbrechtsverordnung
RECHTSBERATUNG FÜR UNTERNEHMEN
Unsere Kanzlei bietet umfassenden Service im französischen Wirtschafts,- Zivil- und Steuerrecht.
Leistungen u.a.:
- Französisches Arbeitsrecht inkl. Mitarbeiterentsendung
- Lohnbuchhaltung in Frankreich
- Französisches Gesellschaftsrecht (Gründung, Vertragsgestaltung)
- Handels- und Vertriebsrecht (Lieferverträge, Handelsvertretungen und Handelsvertreter)
- Markeneintragungen-, Überwachung und Geltendmachung von Schutzrechten, Medienrecht
- Inkasso, Forderungseinzug und Vollstreckung/Verwertung (insbesondere Immobilien)
STEUERRECHT FÜR PRIVATPERSONEN
RECHTSBERATUNG FÜR PRIVATPERSONEN
Wir beraten anspruchsvolle Mandanten im Bereich des deutsch-französischen Zivilrechts.
Schwerpunkt unserer Arbeit ist die Betreuung von Privatpersonen, die in Frankreich wohnhaft sind oder dort ihren Zweit- oder Ferienwohnsitz begründet haben. Neben den Fragen des täglichen Lebens spielt die Beratung im französischen Immobilien,- erb- und Steuerrecht eine wesentliche Rolle.
Wir beraten Sie bei Kauf- und Verkauf der Immobilie unter Berücksichtigung der ortsüblichen Gegebenheiten und führen mit Immobilienmaklern, Notaren, Ämtern und anderen Institutionen für Sie die Vertragsverhandlungen.
In Zusammenarbeit mit ausgesuchten ortsansässigen Notaren bereiten wir alle Formen von Vermögensübertragungen vor und erstellen die entsprechenden Verträge und Dokumente.
Seit 1998 wurden Fachwissen, Erfahrung und Netzwerke aufgebaut. Der Standort in Cannes an der Côte d’Azur (Département Alpes-Maritimes) ermöglicht zudem einen lokalen Vorteil im Wissen um die dortigen Besonderheiten. Von Nizza bis Saint Tropez (und selbstverständlich auch in anderen französischen Städten) kennt KESTING das lokale Geflecht. Mit Notaren, Finanzierern, Immobilienmaklern etc. bestehen seit Jahren enge Kooperationen, die effiziente und auf den Punkt gebrachte juristische und steuerliche Dienstleistungen ermöglichen.
Schwerpunkte:
FRANZÖSISCHES WIRTSCHAFTSRECHT
CORONA oder COVID-19 hat Auswirkungen.
KESTING ist digital organisiert und bereit, juristische und steuerrechtliche Dienstleistungen im EU-Bereich online zu erbringen.
Abwarten und zuschauen ist nicht unsere Devise. Wir helfen Ihnen bei der Aufrechterhaltung Ihres Betriebs unter Einhaltung aller arbeits- und sozialversicherungsrechtlichen Bestimmungen.
+++AUS AKTUELLEM ANLASS+++
Angesichts der Corona-Krise hat der französische Staat bereits ein Maßnahmen-Paket beschlossen.
Dies betrifft u. a. auch die zu entrichtenden Sozialabgaben und Lohnsteuer.
Es besteht derzeit die Möglichkeit, die Sozialabgaben bis zu 3 Monaten stunden zu lassen, oder Ratenzahlung zu beantragen.
Darüber hinaus sind auch andere Bereiche wie z. B. Lohnfortzahlung, Krankheit, Urlaub, Home Office etc. betroffen.
Lesen Sie hier zum Thema Kurzarbeit in Frankreich: Neue Möglichkeiten im Zuge der Corona-Krise
Ihre Investments in Frankreich – Immobilien oder sonstige Portefolios – können wir analysieren und anpassen.
Auch die Nachfolge in Hinblick auf Ihr unternehmerisches und privates Vermögen organisieren wir in steuerlicher und rechtlicher Hinsicht.
ENERGIERECHT IN FRANKREICH | ERNEUERBARE ENERGIEN SCHWERPUNKT FRANKREICH
KESTING & Partner ist der richtige Ansprechpartner für französisches Energierecht
Wir prüfen und gestalten Verträge zur Standortsicherung, insbesondere im Bereich Photovoltaik (langfristiger Mietvertrag in Frankreich: bail emphytéotique).
Im laufenden Projekt überprüfen wir bau-, vergabe- und umweltrechtliche Bestimmungen in Frankreich, bereiten die Anträge für behördliche Genehmigungen vor, klären die Einspeisevergütung, die Netzanbindung sowie sonstige erforderliche Schritte. Im Einzelnen bieten wir folgende Leistungen an:
- Projekt-Finanzierung
- Erstellung der Business Pläne Verhandlungen mit Banken, Gestaltung von Finanzierungsverträgen, Beteiligungskonstruktionen
- Anlagenerrichtung
- Verträge für Grund und Boden
- Grundstückskaufvertrag Erbbaurechtsvertrag Pachtvertrag mit langfristigen Sicherheiten Abwehr nachbarrechtlicher Ansprüche
- Anlagenkaufverträge
- Vertragsgestaltung
- Pacht- und Nutzungsverträge
- Gewährleistungsansprüche, selbständige Beweissicherungsverfahren, Klageverfahren
- Beratung im Zusammenhang mit der Anlagenerrichtung, Montage usw.
- Leasingverträge
- Anschlussrealisierung
- Planung
- Verhandlungen mit Netzbetreiber nebst dazugehörigen Verträgen
- Gründung von Betreibergesellschaften
- gesellschaftsrechtliche Verträge incl. Handelsregister
- steuerliche Beratung (StB, WP)
- Personalverträge, Arbeitsrecht
- Verträge mit den Netzbetreibern
- Einspeise-, Ausspeiseverträge, Transportverträge
- Sicherheitsleistungen, Geschäftsbedingungen
INKASSO | FORDERUNGSEINZUG | VOLLSTRECKUNG IN FRANKREICH
- Forderungssicherung durch Vertragsgestaltung, z.B. Vereinbarung von Pfandrechten, Eigentumsvorbehalten, Forderungsabtretungen, Abtretung von Geschäftsanteilen etc.
- Schiedsgerichtsklauseln anstelle der Vereinbarung staatlicher Gerichte
- aktives Forderungsmanagement
- Bonitätsprüfungen
- psychologisch ausgefeilte Verhandlungen mit dem Schuldner
- Abgabe notarieller Schuldanerkenntnisse anstelle aufwändiger Gerichtsverfahren
- Sicherung von Vermögenswerten durch Arrest
- Vertretung in Schiedsgerichts- und Gerichtsverfahren
- ADR / Mediation
- Anerkennung ausländischer Entscheidungen und Schuldtitel, Exequaturverfahren nach der VO (EG) Nr. 44/2001
- effektive Zwangsvollstreckung durch private Gerichtsvollzieher
FRANZÖSISCHES UND INTERNATIONALES ERBRECHT UND ERBSCHAFTSSTEUERRECHT
Französisches und internationales Erbrecht und Erbschaftssteuerrecht
Ein wesentlicher Schwerpunkt unserer Beratungstätigkeit liegt in der steuerlichen und rechtlichen Beurteilung von internationalen Nachlässen und Nachlassplanung einschließlich der Unternehmensnachfolge.
- Begleitung von Nachfolgeplanungen unter steuerlichen Gesichtspunkten
- Prüfung der geringstmöglichen steuerlichen Belastung
- Erstellung von Alternativkonzepten zur Senkung der steuerlichen Belastung
- Beratung zur Verlagerung von Vermögensinteressen und Wohnsitz, pp.
- Gestaltung von Verfügungen zu Lebzeiten und letztwilligen Anordnungen
+++ AKTUELL +++ BESTEUERUNG ERNEUT VERSCHÄRFT
Die durch Präsident Hollande geplante Gesetzesänderung wurde auf den Weg gebracht: Der Kinderfreibetrag wird auf 100.000 EURO herabgesetzt und der Freibetrag kann nur noch alle 15 Jahre erneuert werden!+++
+++Keine Anrechnung französischer Erbschaftsteuer+++
Vor Inkrafttreten des deutsch-französischen ErbSt-DBA am 03.04.2009 kann französische Erbschaftsteuer auf französisches Kapitalvermögen auf die anteilige deutsche Erbschaftsteuer nicht angerechnet werden. Siehe hierzu die Entscheidung des Finanzgerichts Baden-Württemberg vom 21.12.2011.
VERSTEUERUNG AUSLÄNDISCHER IMMOBILIEN-NACHLÄSSE
Erbschaftssteuererklärungen mit besonderem Schwerpunkt auf Versteuerung ausländischer Immobilien-Nachlässe
Aufgrund umfangreicher Erfahrungen bei der Erstellung von inländischen Erbschaftssteuererklärungen und Prüfung bereits ergangener Erbschaftssteuerbescheide, können wir für eine erhebliche steuerliche Entlastung sorgen. Hierbei prüfen wir den vom deutschen Finanzamt anzusetzenden Wert des Grundvermögens im Ausland.
Insbesondere in französischen Nachlassangelegenheiten können die vom französischen Finanzamt zugrunde gelegten Werte weit von den Wertansätzen der deutschen Finanzbehörden abweichen. So bemisst der französische Fiskus den Wert der Immobilie meist an ihrem Marktwert zum Todeszeitpunkt und korrigiert diesen z.T. nach einer Veräußerung auf den Veräußerungswert.
Dieses Verfahren gilt in Deutschland nicht, gleichwohl übernehmen deutsche Finanzämter ohne weitere Stellungnahmen und Prüfungen die französischen Werte, was zu erheblichen ungerechtfertigten Mehrbelastungen führen kann.
In den meisten Fällen können wir durch eine kostengünstige Vorprüfung feststellen, ob eine fehlerhafte Festsetzung zur Erbschaftssteuer zu erwarten ist und daraufhin die Steuererklärung korrekt erstellen. Ebenso ergibt sich schnell aus einem bereits ergangenen Steuerbescheid, ob die Bemessungsgrundlage richtig ist und ein Einspruch erfolgversprechend.
In diesem Zusammenhang verweisen wir auf ein aktuelles und interessantes Urteil des Bundesfinanzhofs.
In diesen und allen anderen denkbaren Fällen unternehmerischer oder privater Aktivität mit Auslandsbezug treten zahlreiche rechtliche und steuerliche Fragestellungen und Fallen auf.
Wir beantworten Ihre Fragen.
VERSTEUERUNG VON VERÄUSSERUNGSGEWINNEN IN FRANKREIC
Versteuerung von Veräußerungsgewinnen (plus values) auch „Spekulationssteuer“ genannt
KESTING & Partner ist spezialisiert in der rechtlichen und steuerlichen Begleitung von Immobilieneigentümern mit Zweitwohnsitz in Frankreich, die durch Erbschaft oder Verkauf der seit dem 1. Februar 2012 verschärften Versteuerung von Veräußerungsgewinnen unterliegen.
+++ AKTUELL +++Lettre de la commission européenne.pdf
+++ AKTUELL +++ BESTEUERUNG ERNEUT VERSCHÄRFT
Die durch Präsident Hollande geplante Gesetzesänderung wurde auf den Weg gebracht und wird für Verkäufe ab ca. August 2012 gelten: Beschlossen ist, dass auch Steuerausländer den französischen Sozialversicherungsabgaben unterliegen. Damit erhöht sich die Steuer auf den Veräusserungsgewinn um 15,5% also auf 34,5% insgesamt!+++
Solange die Immobilie nicht mehr als 30 Jahre in Ihrem Eigentum war (siehe Abschreibungstabelle) oder Sie nicht Ihren steuerlichen Hauptwohnsitz in dieser Immobilie begründen, werden Veräußerungsgewinne besteuert. Lediglich bei einem Verkaufspreis unter EUR 15.000 fällt diese Steuer nicht an. Beträgt der Veräußerungspreis mithin über EUR 150.000, muss zudem ein sog. Fiskalvertreter (représentant fiscal) bestellt werden, der die Steuererklärung für Sie abgibt. Dieser Vertreter haftet zwar für etwaige Steuerfehlbeträge oder falsche Erklärungen, erhält aber durchschnittlich eine Vergütung von 0,7% zzgl. frz. UST auf den Verkaufspreis.
KESTING & Partner arbeitet exklusiv mit einem Fiskalvertreter, der TEVEA International, der Preise unterhalb des Marktdurchschnitts bei identischer Qualität anbietet.
Zu unserer Dienstleistung gehört hierbei die Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen und die Koordination mit dem Vertreter, damit Sie so wenig Aufwand wie möglich haben. Wir beraten Sie auch dahingehend, wie ggf. die Spekulationssteuer vermieden bzw. reduziert werden kann und prüfen, mit welcher Belastung Sie zu rechnen haben.
Das französische Erbrecht und Erbschaftssteuerrecht ist ebenfalls ein Schwerpunkt unserer Beratungsleistungen.
Im Zusammenhang mit den Veräußerungsgewinnen kann es zu folgender Konstellation kommen:
Zwischen Erbfall und Veräußerung der Immobilie liegt ein gewisser Zeitraum, der eine Wertsteigerung nach sich zieht – Konsequenz wäre, dass nicht nur ggf. Erbschaftssteuer, sondern auch zusätzlich die Spekulationssteuer fällig wäre.
Wir prüfen, wie eine solche Doppelbesteuerung vermieden werden kann. Faustformel ist hier: Im Rahmen der Abwicklung des Nachlasses wird der Wert angegeben, der dem Verkaufspreis entspricht. Liegt zwischen Erbfall und Verkauf nicht mehr als 1 Jahr, ist diese Vorgehensweise relativ einfach bzw. sicher. Alle anderen Fälle müssen im Einzelfall geprüft werden.
EUROPARECHTSWIDRIGKEIT FRANZÖSISCHER SOZIALABGABEN AUF ERLÖSE AUS IMMOBILIENGESCHÄFTEN
Wir waren stets der Auffassung, dass Frankreich durch die Einführung der 15,5% Sozialabgaben auf Einnahmen und sonstige Erlöse aus Immobiliengeschäften für Steuerausländer ab dem Jahr 2012 gegen geltendes europäisches Recht verstößt.
Unter der Rechtssache Nummer 2013/4168 wurde Frankreich von der Europäischen Kommission verklagt.
Eine Entscheidung in diesem Verfahren ist in Kürze nicht zu erwarten, da Frankreich verlautbaren lassen hat, von seiner aktuellen Position nicht abzuweichen.
Hier ist anzuraten, gegen die Besteuerung/den Steuerbescheid vorsorglich Einspruch einzulegen und u.a. Aussetzung der Vollziehung und/oder Stundung zu beantragen, um den Bescheid „offen zu lassen“.
Sprechen Sie uns an!
FRANZÖSISCHES ERBRECHT | INTERNATIONALES ERBRECHT
KESTING & Partner berät über Ländergrenzen hinweg.
Im internationalen Erbrecht mit Fokus auf französisches, spanisches, italienisches und Schweizer Recht, stehen wir unseren Mandanten mit der notwendigen Expertise zur Seite.
Hierbei betrachten wir stets gleichzeitig die rechtlichen und steuerlichen Interessen unserer Mandanten.
Präventive Planung und Beratung stehen im Vordergrund. Die Durchsetzung Ihrer Ansprüche – gerichlich und aussergerichtlich – übernimmt KESTING & Partner mit identischem Selbstverständnis und dem notwendigen Biss.
Für ein unverbindliches Erstgespräch stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung!
Erbschaftsteuer kann verjähren
Aber ab wann ist die Steuer tatsächlich geschuldet? Es existieren zwei Fallarten: Der Erblasser hatten seinen letzen Wohnsitz in Frankreich: sechs Monate nach seinem Ableben. Letzter Wohnsitz im Ausland: zwölf Monate.
Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist fallen Säumniszuschläge und Strafzinsen an.
Die Fälligkeit der Steuer ist unabhängig von ihrer Erklärung. In den meisten Fällen fallen jedoch Erklärung und Zahlung zusammen.
Auch wenn die Erklärung grundsätzlich von einem Notar vorgenommen wird, ist dies nicht zwingend:
Ist der genaue Nachlasswert unbekannt oder sind die Erben zerstritten, kann bzw. darf der Notar nicht erklären – Säumniszuschläge fallen dennoch an. Daher kann der Erbe eigenständig den Erbfall gegenüber dem Finanzamt anzeigen. Entweder wird eine geschätzte Vorauszahlung geleistet, ohne die Erbschaftssteuererklärung abzugeben, um den Zinslauf zu stoppen, oder der Erbe erbringt eine Sicherheitsleistung (z.B. Bankbürgschaft oder Grundpfandrecht).
Um Nachteile zu vermeiden, ist es ratsam, sich rechtzeitig zu informieren und auch seine Nachfolge zu planen, um die Erben nicht in etwaige finanzielle Schwierigkeiten zu bringen. Hierbei gilt es auch, das Doppelsteuerungsabkommen zu beachten.
Anzuwendendes Erbrecht/Schenkungsrecht
Auf Schenkungen und Nachlässe in Frankreich belegender Immobilien findet das französische Recht Anwendung (Belegenheitsprinzip). Dieses weist einige beachtenswerte Unterschiede zur deutschen und anderen Rechtsordnungen auf. U.a.:
- StärkeresPflichtteilsrecht für Kinder
- das Pflichtteil ist Recht am Eigentum und nicht Zahlungsanspruch
- Eingeschränkte Verfügungsfreiheit zu Lebzeiten
- Keine uneingeschränkte Anwendbarkeit ausländischer Testamente oder Erbverträge
Das Belegenheitsprinzip wird jedoch ab dem 17.08.2015 durch die EU-Erbrechtsverordnung unterbrochen. Der gewöhnliche Aufenthalt soll damit zukünftig das anwendbare Erbrecht bestimmen. Wo dieser ist, definiert die Verordnung jedoch nicht. Daher ist es sicherlich ratsam, das Recht seiner Staatsangehörigkeit per Testament zu bestimmen, wenn dieses denn günstiger als das französische Recht sein sollte.
Die Verordnung gilt aber nicht für Schenkungen!
Steuerrechtliche Erwägungen
Bislang ist nicht zu erwarten, dass das nationale Besteuerungsrecht Frankreichs aufgegeben wird.
Angesichts der geringen Freibeträge für Kinder (derzeit EUR 100.000 pro Kind) und hohen Immobilienwerten könnte ein Nachlass/Schenkung mit bis zu 45% zu versteuern sein. Ehegatten erben bislang untereinander steuerfrei – bei Schenkungen unter Ehegatten beträgt der Freibetrag jedoch nur knapp 81.000 EUR). Grundsätzlich kann es daher angebracht sein, seinen Immobilienerwerb nach etwaigen erbschaftssteuerrechtlichen Konsequenzen auszurichten.
Es ist also ratsam, eine vorhergehende (steuer-)rechtliche Bestandsaufnahme und Analyse durchzuführen, um rechtzeitig Gestaltungsmöglichkeiten nutzen zu können, die Nachteile vermeiden.
Steuerproblem: Bewertung ausländischer Immobilien
Insbesondere in französischen Nachlassangelegenheiten können die vom französischen Finanzamt zugrunde gelegten Werte weit von den Wertansätzen der deutschen Finanzbehörden abweichen. So bemisst der französische Fiskus den Wert der Immobilie meist an ihrem Marktwert zum Todeszeitpunkt und korrigiert diesen nach einer Veräußerung z.T. auf den Veräußerungswert.
Dieses Verfahren gilt in Deutschland, Österreich und der Schweiz nicht. Gleichwohl übernehmen Finanzämter ohne weitere Stellungnahmen und Prüfungen die französischen Werte, was zu erheblichen und ungerechtfertigten Mehrbelastungen führen kann.
In den meisten Fällen kann man durch Vorprüfung feststellen, ob eine fehlerhafte Festsetzung zur Erbschaftssteuer zu erwarten ist, um daraufhin die Steuererklärung korrekt zu erstellen. Ebenso ergibt sich schnell aus einem bereits ergangenen Steuerbescheid, ob die Bemessungsgrundlage richtig ist und ein Einspruch erfolgversprechend.
In diesen und allen anderen denkbaren Fällen unternehmerischer oder privater Aktivität mit Auslandsbezug treten zahlreiche rechtliche und steuerliche Fragestellungen und Fallen auf.
Annahme der Erbrechtsverordnung
Grenzüberschreitende Erbfälle belaufen sich jährlich auf etwa 123 Milliarden Euro. Die am 8. Juni 2012 vom Rat der Justizminister angenommene Erbrechtsverordnungwird künftig dazu beitragen, dass deren Abwicklung nach einheitlichen Regelungen erfolgt (s. EiÜ 08/12, 43/11; 35/11; DAV-Stellungnahme Nr. 03/2010). Die Verordnung sieht vor, dass sich das anzuwendende Recht nach dem Ort des letzten Aufenthaltes des Erblassers bestimmt. Der Erblasser kann aber auch das Recht seiner Staatsangehörigkeit wählen. Das EU-Parlament hatte den Vorschlag bereits am 13. März 2012 angenommen (s. EiÜ 10/12). Ab Mitte 2015 findet die Verordnung auf grenzüberschreitende Erbfälle Anwendung. Das nationale Erbrecht der Mitgliedstaaten ändert die Verordnung hingegen nicht.
—————–
Zum 31. Dezember 2012 könnte ein großer Teil erbrechtlicher Altansprüche aus Erbfällen der Jahre 2009 und früher verjähren, insb. Vermächtnisansprüche.
Hintergrund ist die zum 01. Januar 2010 in Kraft getretene Reform des Erb- und Verjährungsrechts:
- Die frühere dreißigjährige Verjährungsfrist für erbrechtliche Ansprüche ist weitestgehend in die allgemeinen Verjährungsfristen (insb. die dreijährige Verjährungsfrist) übergeleitet worden.
- Ausnahmen bilden die wenigen, in § 197 Abs. 1 Ziff. 1 BGB n. F. genannten Ansprüche. Hier bleibt es auch nach der Reform bei der alten, dreißigjährigen Verjährung.
- Das neue Verjährungsrecht gilt nicht nur für Erbfälle ab dem 1. Januar 2010, sondern mit Übergangsregelungen regelmäßig auch für Alterbfälle aus den Jahren 2009 und früher. Ähnlich wie bei der Schuldrechtsreform ist hier ein Fristenvergleich durchzuführen, wobei sich die kürzere Frist durchsetzt (im Einzelnen: Art. 229 § 23 EGBGB).
- Viele Altansprüche werden danach schon am 31. Dezember 2012 verjähren.
FRANZÖSISCHES STEUERRECHT
Die Beziehungen eines Unternehmens zum Ausland werden immer vielfältiger und komplexer. Schon die bloße Warenlieferung an einen ausländischen Abnehmer kann insbesondere umsatzsteuerrechtlich zu Folgen führen, die der Unternehmer nicht erwartet. Dies gilt umso mehr bei Dienstleistungen, die über die Grenze erbracht werden.
In diesen und allen anderen denkbaren Fällen unternehmerischer oder privater Aktivität mit Auslandsbezug treten zahlreiche steuerrechtliche Fragestellungen und Fallen auf. Lassen Sie sich möglichst vor Festlegung der Strukturen Ihres Auslandsengagements von uns beraten.
Das französische Steuerrecht ist im Rahmen der Finanzplanung bei Investitionen jeglicher Art in Frankreich von größter Bedeutung. Doppelbesteuerungsfragen und Umsatzsteuer, Besteuerung von Unternehmen, selbständigen und unselbständigen Zweigniederlassungen sowie Gestaltungsmöglichkeiten rund um private Vermögensfragen insbesondere für Erbschaften und Immobilien sollten vor jeder wesentlichen finanziellen Entscheidung äußerst gründlich überprüft werden.
Unsere Leistungen:
- Steuerregistrierung
- Klärung steuerlicher Fragen mit der Steuerverwaltung
- Vertretung vor Steuerbehörden und in Finanzverfahren
- Ermittlung steuerneutraler Gestaltungen, etwa bei Immobiliengeschäften, Fondsgestaltung, Beteiligungskäufe etc.
- laufende Buchhaltung und Steuerberatung (in Kooperation mit französischen experts comptables)
#### AKTUELL #####
Änderung des französischen Erbschaftssteuerrechts
Mit dem Gesetz „TEPA“ (Loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat = „Gesetz zugunsten der Arbeit, der Beschäftigung und der Kaufkraft“ (genannt „loi TEPA“, oder „paquet fiscal“ ), das am 21.08.2007 vom französischen Gesetzgeber zur Erleichterung einiger Steuervorschriften eingeführt wurde, haben sich auch insbesondere für erbschaftssteuerrechtliche Fragen einige Änderungen ergeben, die insbesondere aus der Sicht deutscher und anderer ausländischer Immobilienbesitzer in Frankreich Beachtung finden sollten.
Insgesamt hat das neue Gesetz Auswirkungen auf ca. 95% aller zukünftigen Erbschaften im Verhältnis zu 60%, die vor dem Gesetz von Erbschaftssteuern befreit waren.
Die durch das Gesetz eingeführten Änderungen kann man wie folgt zusammenfassen:
Vollständige Abschaffung der Erbschaftssteuer zwischen Ehepaaren und zwischen Paaren, die nach französischem Gesetz ihre Lebenspartnerschaft haben eintragen lassen (sog. PACS = pacte civil de solidarité).
- Erhöhung der Kinderfreibeträge von € 50.000,00 auf € 150.000,00
- Erhöhung des Freibetrags für behinderte Personen, unabhängig von ihrem Verwandtschaftsgrad auf € 150.000,00
- Freibeträge zwischen Brüdern und Schwestern wurden erhöht von € 5.000,00 auf € 15.000,00. Hier gibt es jedoch Ausnahmen, für die folgende drei Voraussetzungen erfüllt sein müssen:
- Das Geschwisterteil muss bei Anfallen der Erbschaft, unverheiratet, Witwer, geschieden, oder in Gütertrennung leben,
- 50 Lebensjahre erreicht haben oder ausweislich keiner Erwerbstätigkeit mehr nachgehen können.
- Während der letzten 5 Jahre vor dem Todesfall mit dem Erblasser zusammen gewohnt haben
- Für Nichten und Neffen wurde der Freibetrag von € 5000,00 auf € 7.500,00 neu eingeführt
- Völlig neu eingeführt wurde die Möglichkeit, innerhalb der Familie Geldschenkungen vorzunehmen, die nicht steuerlich erfasst werden, jedoch nur einmal zu Lebzeiten möglich sind:
Wenn der Schenker weniger als 65 Jahre alt ist, kann er bis zu € 30.000,00 seinen Kindern oder seinen volljährigen Enkelkindern schenken, oder, falls diese nicht vorhanden, seinen Neffen oder seiner Nichte, die ebenfalls volljährig sein müssen.
Ganz neu ist die Gleichstellung von eingetragenen Lebenspartnerschaften zu verheiraten Ehepaaren.
Die vor dem Gesetz gültigen Steuersätze und Freibeträge für Schenkungen zwischen Ehepaaren und eingetragenen Lebenspartnerschaften habe sich nicht verändert.
Hier bleibt es bei einem Grundfreibetrag von € 76.000,00, was zu folgenden Steuersätzen führt:
Weniger als € 7.600,00 5%
zwischen € 7.600,00 und € 15.000,00 10%
zwischen € 15.000,00 und € 30.000,00 15%
zwischen € 30.000,00 und € 520.000,00 20%
zwischen € 520.000,00 und € 850.000,00 30%
zwischen € 850.000,00 und € 1.700.000,00 35%
über € 1.700.000,00 40%
Für eingetragene Lebenspartnerschaften gilt nur eine Besonderheit:
Sofern diese Lebenspartnerschaft (PACS) innerhalb des Jahres nach ihrer Eintragung oder innerhalb des Jahres darauf (aus einem anderen Grund als den Tod oder die Heirat der Lebenspartner) aufgelöst wird, gilt der Grundsatz, dass die Lebenspartnerschaft wie vor dem neuen Gesetz lediglich einen Freibetrag von € 57.000,00 geltend machen kann.
Für Ehepartner gibt es jedoch die Möglichkeit, eine Schenkung vorzunehmen, die auch von der Steuer befreit ist.
Diese nennt sich „réversion d’usufruit“. Die deutsche Übersetzung nennt dies einfach Übertragung des Nießbrauchs.
Diese Gestaltungsmöglichkeit kann wie folgt vollzogen werden:
Die Möglichkeit der Nießbrauchübertragung ist allerdings nicht neu, sondern diente schon immer dafür, den überlebenden Ehepartner angesichts des für Verfügungen eingeschränkten französischen Erbrechts einfacher zu schützen. Es wurde so vorgenommen, dass ein Ehepartner das nackte Eigentum seiner Immobilie seinen Kindern übertrug und sich den Nießbrauch vorbehielt, so dass nach Ableben dieses auf den überlebenden Ehepartner übertragen werden kann, ohne, dass dieser hierfür Steuern zahlen muss bzw. die Kinder ihm sein Wohnrecht bzw. Nießbrauchrecht an der Immobilie streitig machen können.
Vor der Erneuerung des Gesetzes sahen die französischen Finanzverwaltungen die Schenkung nicht am Tage der Schenkung als zu versteuern an, sondern erst am Todestag des Schenkenden. Nach der Einführung des TEPA Gesetzes entsteht eine erstaunliche Konstellation, die dazu führt, dass zwar rein zivilrechtlich gesehen die Schenkung wie eine Schenkung beurteilt wird, auch, wenn diese als vorweggenommene Erbfolge bezeichnet werden kann, jedoch ist die fiscale Beurteilung dieser Schenkung gemäß dem neu eingeführten Artikel 796-0 des CGI (französisches Steuergesetzbuch) wie eine Übertragung der Rechte bzw. Eigentum durch den Todesfall zu beurteilen. So heißt es dort ausdrücklich und wörtlich “ Die Übertragungen von Nießbrauch zu Gunsten eines überlebenden Ehegatten unterliegen den Bestimmungen der Übertragung von Rechten/Eigentum durch Todesfall“.
Hervorzuheben ist hier allerdings, dass dies entgegen allen anderen Bestimmungen des neuen Gesetzes nicht für die eingetragene Lebenspartnerschaft, sondern ausschließlich für die verheirateten Paare gilt.
FRANZÖSISCHES UND INTERNATIONALES ERB- UND ERBSCHAFTSTEUERRECHT
Erbfälle mit Auslandsberührung – was gibt es bei der Nachfolge zu berücksichtigen?
Die Kanzlei KESTING kann auf eine jahrelange Expertise im internationalen Erb- und Erbschaftssteuerrecht zurückgreifen.
Rechtsanwalt Stefan Kesting, Spezialist für französisches Recht und gleichzeitig ermächtigter Übersetzer klärt auf.
Der internationale Erbfall ist keine Seltenheit mehr: Viele Menschen haben Vermögen über Landesgrenzen hinweg. Neben Immobilien können dies auch andere Sachwerte und Unternehmensbeteiligungen sein.
Vor der zukünftig anzuwendenden europäischen Erbrechtsverordnung (17.08.2015) entsteht häufig eine sog. Nachlassspaltung, d.h. auf einen Erbfall sind Rechte verschiedener Länder anwendbar.
Dies zeigt das Beispiel eines deutschen Ferienhauseigentümers in Spanien oder in Frankreich. In Spanien wurde auf den gesamten Erbfall deutsches Recht angewandt, was dort zu vielen Komplikationen führt. In Frankreich wird auf die Immobilie das französische Recht und auf das bewegliche Vermögen deutsches Erbrecht angewandt. Eine einheitliche Planung der Nachfolge ist in solchen Fällen keine leichte Aufgabe, an die man ohne Experten herangehen sollte.
In der Praxis kommen häufig noch weitere Länder hinzu, in denen sich Vermögenswerte befinden. Insbesondere auch wenn diese ausserhalb der EU belegen oder Unternehmensnachfolgen zu regeln sind, sollte man auf den Rat von Experten zurückgreifen.
Die neue Erbrechtsverordnung, die diese Nachlassspaltung eindämmen soll, betrifft allerdings nur das materielle – europäische – Erbrecht, nicht jedoch das Erbschaftsteuerrecht (Freibeträge, Tarife usw). Die Besteuerung bleibt also b.a.w. den nationalen Regeln des jeweiligen steuerberechtigten Staates unterworfen.
Hierüber haben wir bereits u.a. am 17.09.2013 in der Riviera Côte d’Azur Zeitung berichtet.
Vielfach gilt es für eine wirtschaflich vernünftige Nachlassplanung- und/oder Abwicklung aber nicht nur die reinen erbschaftsteuerlichen Fragen zu klären und zu optimieren: Bislang steuerlich nicht erfasste Werte müssen richtig deklartiert werden (Stichwort: Selbstanzeige) und auch z.B. die französische Vermögen- und Wertzuwachssteuer müssen bei der Abwicklung bedacht werden.
Wie bei den meisten anderen Rechtsfragen auch, können wir nur dazu raten, präventiv zu denken und zu handeln.
Guter Rat kann nicht ohne Kosten in Anspruch genommen werden. Ratlos zu sein, ist jedoch weitaus kostspieliger.
ERBRECHT | ERBSCHAFTSSTEUERRECHT IN DEUTSCHLAND
KESTING & Partner berät und vertritt Mandanten in erbrechtlichen und erbschaftssteuerrechtlichen Angelegenheiten
Europäische Erbrechtsverordnung gilt jetzt für Todesfälle ab dem 17. August 2015
Der Stichtag ist gekommen: Die Europäische Erbrechtsverordnung gilt für alle Erbfälle ab dem 17. August 2015, und zwar in allen EU-Mitgliedstaaten mit Ausnahme Großbritanniens, Irlands und Dänemarks. Sie regelt für Todesfälle mit grenzüberschreitendem Bezug, welches mitgliedstaatliche Recht auf den Erbfall anzuwenden ist und welcher Mitgliedstaat für Entscheidungen über den Erbfall zuständig ist.
Eine ihrer bedeutsamsten Folgen liegt aus deutscher Sicht darin, dass sich die Frage des anwendbaren Erbrechts in internationalen Sachverhalten grundsätzlich nicht mehr nach der Staatsangehörigkeit beurteilt, sondern nach dem Land, in dem der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthaltsort hatte. Dem Erblasser steht es aber frei, das Recht seiner Staatsangehörigkeit zu wählen – nur muss er es rechtzeitig tun. Außerdem bezieht sich die Rechtswahl (künftig) auf die gesamte Rechtsnachfolge.
Alte Rechtswahlklauseln aus der Zeit vor dem 17. August 2015, die sich auf das unbewegliche Vermögen in Deutschland beschränken, bleiben gemäß Art. 83 Abs. 2 der Verordnung zwar wirksam, wenn der Erblasser im Zeitpunkt der Rechtswahl seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hatte. Es ist aber ratsam, alte Verfügungen von Todes wegen von einem Erbrechtsexperten überprüfen zu lassen.
FRANZÖSISCHES IMMOBILIENRECHT
Unsere Leistungen:
- Entwurf, Prüfung und Verhandlung von Grundstückskaufverträgen, Miet- und Pachtverträgen, Bauträgerverträgen
- Beratung und Gestaltung von Immobilienfonds und Beteiligungen
- Finanzierung und Grundpfandrechte
- Geltendmachung oder Abwehr von Mängelansprüchen und sonstigen Rechten
- Kündigung und Räumungsklagen
- Wohnungseigentumsrecht
- Steuergestaltung
- Erstellung eines Vorvertrages
- Bedingungen ausformulieren
- Kredite – Finanzierung schriftlich festhalten
- Vorüberlegungen zum anwendbaren Recht anstellen
- Erbrechtliche Regelungen bedenken
- Steuerrechtliche Konsequenzen
- Ehevertrag schließen oder Vertrag nichteheliche Lebensgemeinschaft
- Nachweis des Eigentumsrecht durch den Verkäufer
- Schriftliche Bestätigungen auch von nebensächlichen Zusicherungen
- Ziehen Sie bei schwierigen Fragen stehts einen sachkndigen Berater hinzu
- Unterzeichnen Sie keinen Ausschluß für versteckte Mängel
- Denkmalschutz bedenken
- Denken Sie daran, daß es in Frankreich kein Akzessorietätsprinzip gibt, d.h. unterzeichnen Sie mit dem Verkäufer einen privatschriftlichen Vertrag, der die Beschreibung des Kaufgegenstandes und den Preis enthält, werden Sie sofort Eigentümer des Hauses und können nicht ohne Konsequenzen (Schadensersatz) von diesem Vertrag zurücktreten.
- Leisten Sie keine Anzahlung ohne Vorvertrag und ohne genaue Bezeichnung wofür die Anzahlung ist
- Bedenken Sie Rücktritts- und Überlegungsfristen
Besonderheit Auslands-Immobilien Kauf – Erbe – Steuer
Nach unserer einschlägigen Erfahrung ergeben sich bei einer im Ausland erworbenen Immobilie immer wieder erhebliche Schwierigkeiten und Unterschiede zum deutschen Recht.
Wir wollen hier speziell auf die „Favoritenländer“ der deutschen Immobilieneigentümer eingehen:
Frankreich und Spanien
Sowohl in Spanien als auch in Frankreich ist es möglich, das Eigentum an der Immobilie bereits mit einem handschriftlichen Vertrag (d.h. nicht notariell beglaubigten Vertrag) zu übertragen. Die notarielle Beglaubigung stellt dann letztlich die administrative, d.h. für die Eintragung im Grundbuch und für den öffentlichen Glauben notwendige Bescheinigung dar.
In Spanien können sogar mündliche Kaufverträge Geltung haben, wenn nachweisbare Anzahlungen auf den Kaufpreis geleistet wurden.
Das Risiko auf beiden Seiten, d.h. sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite, ist erheblich: Der Käufer kann verpflichtet sein, den Kaufpreis zu zahlen, ohne die Immobilie in Besitz genommen zu haben. Der Verkäufer könnte von diesem Vertrag nicht mehr zurücktreten, für den Fall, dass er z.B. einen besseren Kaufpreis mit einem anderen Käufer erzielen wollte.
Die Konsequenzen des Fehlens des sogenannten Abstraktionsprinzips, das wir aus dem deutschen Recht kennen, sind vielfältig und bedürfen immer eingehender juristischer Einzelfallberatung.Es ist besonders darauf zu achten, dass „Ihre“ spanische oder französische Immobilie nicht an einen weiteren Interessenten veräußert wird, bevor die Eintragung des Eigentums im Grundbuch erfolgt. Auch ist besonders zu beachten, dass der Verkäufer der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist.
Das spanische Recht sieht zwar wie auch in Deutschland ein Grundbuch vor, allerdings findet der Eigentumsnachweis statt über eine notarielle Urkunde, sogenannte „Escritura“ bzw. in Frankreich über die „Attestation Immobilière“, die vom Notar ausgestellt wird.Achtung: In Spanien und Frankreich ist es üblich, vor dem Erwerb der Immobilie einen sogenannten Kaufoptions- oder Vorvertrag zu schließen. Dahinter verbirgt sich eine Kaufabsichtserklärung, die der Käufer gegenüber dem Verkäufer abgibt. Die Kaufoption ist zumeist mit Fristen versehen; der Kaufinteressent verliert seine Anzahlung, wenn die Kaufabwicklung nicht innerhalb dieser Frist vorgenommen wird.Achtung: Die spanischen und französischen Finanzbehörden prüfen immer mehr Immobilienverkäufe, insbesondere an Ausländer; wird ein krasses Mißverhältnis zwischen Wert der Immobilie und Kaufpreis festgestellt, ist mit empfindlichen Geldbußen zu rechnen. Die Geldstrafe beträgt in Spanien z.B. etwa 50 – 150 % des verkürzten Steuerbetrages.
Wird in Spanien oder Frankreich ein Konto auf den Namen der natürlichen Person geführt, so ist das deutsche Finanzamt berechtigt, den Zweck des Kontos zu hinterfragen. Der Immobilienkauf in Spanien und Frankreich sollte immer unter Einbeziehung rechtlichen Rats in Deutschland erfolgen. Der beauftragte Anwalt sollte Kenntnisse im deutschen, spanischen oder französischen und internationalen Recht der Staaten haben und zudem über einen kompetenten Kooperationsanwalt in dem jeweiligen Land verfügen.Achtung: Bei dem Erwerb von einer Immobilie im Ausland ist die Anwendung des Erb- oder Schenkungsrechtes, für den Fall, dass die Immobilie durch eine der beiden Varianten übertragen wird oder werden soll, genau zu betrachten.
In Frankreich verhält es sich so, dass trotz der deutschen Staatsangehörigkeit und ggf. auch Hauptwohnsitzes des Erblassers oder Schenkenden in Deutschland das französische Erb- und Schenkungsrecht Anwendung findet und hier vollkommen das deutsche Recht verdrängt. Da das französische Erb- und Steuerrecht zum Teil erheblich vom deutschen abweicht, insbesondere im Hinblick auf die sogenannten Noterbrechte der Kinder und letztwillige Verfügungen, wie das Berliner Testament, das in Frankreich grundsätzlich inhaltlich nicht anerkannt ist, empfiehlt es sich hier, diese Überlegungen bei dem Erwerb einer Immobilie mit einzubeziehen.
In Spanien gilt dies selbstverständlich ebenso, wobei hier wiederum die Besonderheit dergestalt ist, dass auch aus spanischer Sicht beim deutschen Erblasser das deutsche Erbrecht angewandt wird.
In beiden Ländern ist jedoch – und dies ist weitaus erheblicher – das lokale Steuerrecht voll anzuwenden, d.h. es kommt aus deutscher Sicht, da hier das Welteinkommensprinzip gilt, zu einer faktischen Doppelbesteuerung, insbesondere da hier noch keine Abkommen zur Vermeidung dieser zwischen den jeweiligen Ländern geschlossen sind. Beispielsweise soll hier nur genannt werden, dass in Frankreich der Freibetrag für Kinder und Ehegatten des Erblassers nur 1/20 des Freibetrages, den man in Deutschland erhalten würde, ausmacht. In Spanien ist dies ähnlich mit der Besonderheit, dass Freibeträge bei Schenkungen gar nicht existieren.Aufgrund unserer langjährigen erfolgreichen Beratung im Deutsch / Französischen- bzw. Deutsch / Spanischen-Immobilien- und Erbrecht können wir allen Käufern oder Verkäufern einer Immobilie im Ausland nur empfehlen, sich über die rechtlichen Unterschiede und Konsequenzen ausführlich im Vorfelde zu informieren, um insbesondere auch die gesetzlich möglichen Gestaltungsvarianten zum Einsparen von Steuern und sonstigen Kosten zu nutzen. Die hierfür entstehenden Kosten sind um ein vielfaches geringer als die, die entstehen, wenn der evtl. Streitfall eintritt, oder die erhebliche ausländische Steuer voll zu buche schlägt.
Die Vorverträge
Der Vorvertrag ist ein Vertrag, der üblicherweise zwischen Verkäufer und Käufer geschlossen wird, um die Bedingungen des Kaufes vor Abschluß des notariellen Kaufvertrages zu regeln.
Das einseitige Verkaufsversprechen und den Compromis de Vente (privatschaftlicher Vertrag über die Einigung zwecks Kauf/Verkauf einer Immobilie).
Die Formulierung des Vorvertrages ist äußerst wichtig und sollte nur in Ausnahmefällen nicht von einem Notar oder Rechtsanwalt übernommen werden. Je nach Art des Vorvertrages gibt es verschiedenste Risiken.
1. Das einseitige Verkaufsversprechen
Das Versprechen ist ein privatschaftlicher Vertrag, der auf einem Blankopapier geschrieben werden kann und vom Verkäufer und Käufer unterzeichnet wird. Er muß, um gültig zu sein, innerhalb von 10 Tagen in der Finanzverwaltung registriert werden und sollte, um etwaige Widersprüche zu vermeiden, auch beim Notar hinterlegt werden.
Seit dem 01.09.02 muß das Verkaufsversprechen für alle Gebäude mit einer Baugenehmigung vor dem 01.07.97 ein Bericht eines qualifizierten Technikers beigefügt sein, der über das Vorkommen oder Nichtvorkommen von Asbest Auskunft gibt. Ebenso verhält es sich für Gebäude, die vor dem 01.01.48 gebaut wurden und in einer Zone liegen, in der die Möglichkeit des Vorkommens von Blei besteht.
2. Compromis de Vente
Er ist also ein Vertrag, mit dem sich die Vertragsparteien grundsätzlich definitiv aneinander binden. Bevor ein solcher Vertrag geschlossen wird, sollte es 100% feststehen, daß die Immobilie diejenige ist, die den Kriterien des Käufers voll entspricht. Wird der Compromis de Vente gebrochen, ohne daß eine Widerrufsklausel oder auflösende Bedingung eintritt, macht sich der Käufer bzw. Verkäufer grundsätzlich schadensersatzpflichtig.
Die Einigung über den Kaufgegenstand und den Preis, d.h. das Verpflichtungsgeschäft, hat bereits die Übereignung zur Folge. Einer Eintragung ins Grundbuch bedarf es hierfür nicht. Jedoch wirkt sich diese Übereignung nur zwischen den Vertragsbeteiligten aus, so daß es zur Sicherung der Eigentumsverhältnisse im Rechtsverkehr und insbesondere gegenüber Dritten der Eintragung der Übereignung in diverse Register bedarf.
Das Rücktrittsrecht vom Compromis de Vente darf nicht verwechselt werden mit der 1-wöchigen Überlegungsfrist, die vor der Zeichnung eines notariellen Kaufvertrages eingeräumt wird.
3. Das Kaufangebot
Diese Sonderform des Vorvertrages wird vom Kaufinteressenten verwendet, wenn eine Immobilie noch nicht zum Verkauf steht, um den Eigentümer zum Verkauf zu bewegen.
Neben dem Kaufpreis enthält es eine Gültigkeitsfrist von 1-2 Wochen, nach deren Ablauf das Angebot erlischt. Akzeptiert der Eigentümer das Angebot jedoch innerhalb der Gültigkeitsfrist, so kommt ein wirksamer Kaufvertrag zustande, der nicht mehr rückgängig gemacht werden kann, sofern im Angebot keine auflösenden Bedingungen enthalten waren.
Klauseln des Vorvertrags
Folgende Punkte sollten in einem Vorvertrag (insbesondere dem Compromis de Vente) auf jeden Fall enthalten sein:
- vollständiger Personenstand mit Adresse von Käufer und Verkäufer
- Adresse/Lage der Immobilie und Größe/Wohnfläche
- Genaue Beschreibung des Wohngebäudes und seiner Anhänge
- Herkunft des Eigentums: Datum des vorherigen Kaufvertrages, Name der vorherigen Eigentümer, Anschrift und Name des Notars, bei dem der vorherige Kaufvertrag geschlossen/beglaubigt wurde
- Die hypothekarischen und steuerlichen Belastungen sowie alle anderen Grunddienstbarkeiten
Zudem sollten folgende Angaben nicht fehlen:
- Preis und Zahlungsmodalitäten
- Hinweis, ob der Preis direkt bezahlt wird oder nicht, auch wenn es nur Teile sind, mit einem oder mehreren Darlehen mit Nennung des genauen Kreditbetrags, die Laufzeit, die Zinshöhe und das Kreditinstitut
- Das Datum, an dem spätestens der definitive (notarielle) Kaufvertrag geschlossen werden muß
Wenn die Kaufentscheidung an gewisse Bedingungen geknüpft ist, besteht äußerste Notwendigkeit, in den Vorvertrag auch auflösende oder heilende Klauseln aufzunehmen.
Wenn sich die zugrundegelegten Bedingungen erfüllen, ist der Vertrag geschlossen. Scheitert die Erfüllung, kommen die Klauseln zum Tragen und der Vertrag kommt nicht zustande.
Es ist zu empfehlen, festzuhalten, was bei Vertragsunterzeichnung gezahlt wird (Verhandlungssache – normalerweise 10% des Kaufpreises). Auch die weiteren Zahlungsschritte sollten festgehalten werden und unter welchen Bedingungen diese zurückgezahlt werden können/müssen, wenn der notarielle Vertrag nicht geschlossen wird.
Wird die Zahlung als acompte (Anzahlung) bezeichnet, dann ist der Vertrag nicht mehr rückgängig zu machen – es sei denn, eine Bedingung im Vertrag macht diese wieder möglich.
KAUF- UND VERKAUF VON IMMOBILIEN IN FRANKREICH
Wer soll erwerben, eine natürliche Person, Eheleute oder eine zu gründende oder bereits existierende SCI (Immobilienpersonengesellschaft)? Steht die Immobilie vielleicht schon im Eigentum einer SCI und werden statt des unmittelbaren Erwerbs der Immobilie die Anteile der SCI angeboten? Die rechtlichen, wirtschaftlichen und steuerlichen Auswirkungen sind genau zu prüfen, um Nachteile zu vermeiden.
Veräußerungsgewinne (oder -verluste) und Steuern Zu beachten ist zum Beispiel, dass bei einer Realisierung von Veräußerungsgewinnen (Verkauf, Übernahme in das Privatvermögen, Schenkung usw.), die eine französische Kapitalgesellschaft erzielt, ein Drittel des Mehrwerts als Steuer anfallen können. Von diesen Veräußerungsverlusten kann man sogar profitieren.
Auf die Nutzung kommt es an! Wird eine Immobilie nicht nur privat genutzt, sondern auch Dritten gegen Entgelt überlassen (fremden Privatpersonen, Ferienhausvermittlern), kann eine teilweise oder vollständige Fremdfinanzierung sinnvoll sein.
Fragen?
Wir helfen Ihnen gern. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.
Wir verfügen über ein weitverzweigtes Netzwerk uns stellen sicher, daß die Transaktionen Ihren Vorstellungen entsprechend abgewickelt werden.
Wir unterstützen Sie bei allen Transaktionen: Kauf, Verkauf, Übertragung in Leibrente,Umbau, Vermietung etc. Hierbei stehen wir an Ihrer Seite, um Sie rechtlich bei Ihren Vorhaben abzusichern und koordinieren Makler, Notar, Versicherungen usw.
- Lesen Sie hier zum Thema Leibrente („viager“)
- Lesen Sie hier mehr zum Thema Immobilienkauf in Frankreich: Vertragsfallen, Nachlassspaltung, Doppelbesteuerung, Vermögenssteuer und Veräußerungsgewinne – Frankreichs Immobilien-, Steuer- und Erbrecht schafft Regelungsbedarf.
Die Leibrente („Le viager“)
Einfach, sicher, Vorsorge
In eindeutige juristische Regeln gebettet, bietet die Leibrente für den Käufer als auch für den Verkäufer eine Vielzahl von Vorteilen. Mit Hilfe eines Spezialisten im Immobilienrecht ist es relativ einfach, alle Vorteile dieses Rechtsubjektes auszunutzen.
Ein leichtes Vorgehen
Nach Zahlung eines ersten, höheren Betrags, dem sog. „Bouquet“, verpflichtet sich der Schuldner gegenüber dem Gläubiger, ihm eine lebenslängliche Rente zu zahlen. Der Wert dieser Rente entspricht dem Wert der ersten Zahlung. Desto höher die erste Zahlung, umso geringer die folgenden Renten. Und umgekehrt. Der Wert wird nach einer offiziellen Tabelle festgelegt, die das Alter des Verkäufers und den Wert der Immobilie mit einbezieht. Die Berechnung der Leibrente schließt auch Statistiken über die Lebenserwartung mit ein. Die offizielle Tabelle ist regelmäßig der Durchschnittlichen Inflationsindexentwicklung und anderen angepasst. Dieser Vertrag kann nur durch einen Notar beurkundet werden.
Ein sicheres Instrument
In Frankreich gibt es zwei Arten von Leibrenten: die „besetzte Leibrente“ und die „freie Leibrente“ (viager occupé und viager libre).
Die Erste ist weiter verbreitet. Der Eigentümer verkauft seinen Hauptwohnsitz, aber bewohnt ihn weiter. Ihm steht auch die Möglichkeit zu, ihn früher zu verlassen.
Diese Form der Leibrente ist eine ideale Lösung für Rentner mit geringem Einkommen, die aber Eigentümer einer wertvollen Immobilie sind. So können auf ein höheres und regelmäßiges Einkommen hoffen, ohne die Nachteile eines anstrengendem Umzuges zu erleiden. Der Erwerber hat nicht weniger Vorteile. Da er über sein Eigentum noch nicht verfügen kann, genießt er eine Reduzierung des eigentlichen Preises.
Der Nutzen der „freien Leibrente“ ist höher für den Käufer, denn er ermöglicht dem Erwerber den sofortigen Gebrauch der Immobilie. Für den Verkäufer ist diese Form vorteilhaft, denn so kann er seine unbewohnte Immobilie gegen Entgelt genutzt werden lassen, ohne die üblichen Nachteile der Miete. Insolvenz des Mieters, Renovierungen und Grundsteuer sind vermieden. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Erwerbers kommt das „Verkäuferprivileg“ ins Spiel. Der Verkäufer wird von sofort an wird Eigentümer.
Ein « Plus » für die Vorsorge
Die Leibrente ist auf keinen Fall eine verrückte Wette über das Todesdatum des Verkäufers. Es ist ein sicheres Instrument für den Erwerber und eine kontrollierbare Investition. Dank realistischen Markteinschätzungen und die Miteinbeziehung von vielen unterschiedlichen Parametern ist das Ende der vertraglichen Pflichten gut einschätzbar.
Für den Verkäufer ist die Leibrente ein willkommener Zuschuss. Ganz besonders dann wenn die Kaufkraft sinkt.
Schließlich ist sie für den Erwerber wie auch für den Verkäufer von Vorteil. Und dabei ohne Drittpersonen zu benachteiligen. Den Erben des Verkäufers wird nicht ein Teil der Erbschaft weggenommen. Es besteht z.B. die Möglichkeit, den „Bouquet“ als Schenkung weiterzugeben. Die Leibrente ist also kein Rechtsinstrument, dass nur Verkäufern ohne Nachkommen zusteht.
Sprechen Sie uns an, ob diese Variante des Verkaufes für Sie in Frage kommt. Wir beraten Sie gerne und fertigen die notwendigen Verträge an, die dann nur noch notariell beglaubigt werden müssen.
Immobilienkauf in Frankreich
Unabhängig vom Kaufpreis wird zu prüfen sein, in welchem Verhältnis Eigenkapital und/oder Fremdkapital eingesetzt werden sollte. Die Bandbreite der Finanzierung reicht vom Einsatz eigener privater Mittel bis zum Einsatz betrieblicher Mittel, die in- oder ausländischen Kapitalgesellschaften gehören. Wird eine Immobilie nicht nur privat genutzt, sondern auch Dritten gegen Entgelt überlassen (fremde Privatpersonen, Vermittler von Ferienhäusern) kann eine teilweise oder vollständige Fremdfinanzierung sinnvoll sein.
Es ist rechtlich, wirtschaftlich und steuerlich genau zu prüfen, ob eine natürliche Person, Eheleute oder eine zu gründende oder bereits existierende SCI (Immobilienpersonengesellschaft) Eigentümer werden soll, um spätere Nachteile zu vermeiden.
Wenn Sie Ihre Immobilie später übertragen oder vererben möchten, setzen Sie sich vor dem Kauf mit dem komplexen französischen Erbrecht auseinander. Erstellen Sie eine Ihren Bedürfnissen angepasste erbrechtliche Lösung, insbesondere im Hinblick auf Steuernachteile und Pflichtteilsrechte.
Nutzen Sie rechtzeitig alle legalen Möglichkeiten, um Vermögenssteuer und spätere Veräußerungsgewinne zu reduzieren. Ist der notarielle Kaufvertrag beurkundet, wird eine nachträgliche Gestaltung erschwert.
BETREUUNG VON RENTNERN IM AUSLAND
Das Finanzamt Neubrandenburg fordert Steuererklärung von Auslandsrentnern. Auslandsrentnern drohen erhebliche Steuernachzahlungen auf die Rente.
In letzter Zeit sind Rentner und Rentnerinnen im Ausland vom Finanzamt Neubrandenburg zur Abgabe einer Steuererklärung aufgefordert worden. Teilweise wurden Bescheide im Wege der Schätzung erstellt.
Bei Abgabe der Erklärungen sind nicht nur die eingegangen Geldzahlungen, sondern auch rechtliche Aspekte wie etwa Bedürftigkeit und Freibeträge, aber auch die Regelungen der jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen zu berücksichtigen. Die Erstellung der Erklärungen erfolgt unter transparenten Kostenvorgaben.
Ist ein Steuerbescheid bereits ergangen, so kann innerhalb einer Rechtsbehelfsfrist Einspruch eingelegt werden. Hier besteht die Möglichkeit, unzutreffende Schätzungen zu korrigieren und rechtliche Fehleinschätzungen des Finanzamtes Neubrandenburg zu ändern.
Das Besteuerungsverfahren der Rentner im Ausland ist im hohen Maße fehleranfällig, weil innerhalb der Behörde die unterschiedlichen Doppelbesteuerungsabkommen mit nahezu allen wichtigen Staaten der Erde einschließlich der jeweiligen Gerichtsurteile zu diesen innerhalb eines Massenverfahrens unter Zeitdruck bearbeitet werden müssen.
Auf Wunsch erstellen wir Ihre Steuererklärung, prüfen die Bescheide und legen gegebenenfalls den passenden Rechtsbehelf ein.
Sollten Sie selbst unerwartete Post vom Finanzamt Neubrandenburg erhalten haben können wir nur raten, zeitnah einen steuerlichen Berater aufzusuchen und keinesfalls die einmonatige Einspruchsfrist einfach verstreichen zu lassen.
FRANZÖSISCHES VERKEHRSUNFALLRECHT
Wir sind spezialisiert auf die Abwicklung von Schadensfällen im Rahmen von Verkehrsunfällen in Frankreich. Wir verhandeln direkt mit der französischen Versicherung und machen ohne Einschaltung eines französischen Rechtsanwaltes Ansprüche auf Schmerzensgeld und Schadensersatz geltend.
Insbesondere bei der Geltendmachung von Schmerzensgeldansprüchen sind weitaus höhere Abfindungen zu erzielen, als dies nach deutschem Recht möglich wäre.
Bei einem Unfall in Frankreich sollte auf folgendes geachtet werden:
Verkehrsunfälle mit Sachschaden
Die französische Polizei pflegt sich in der Regel um Verkehrsunfälle, bei denen kein Personenschaden eingetreten ist, nicht zu kümmern. Jeder in Frankreich versicherte Autofahrer führt Formulare für eine Aufnahme eines Unfallprotokolls im gegenseitigen Einvernehmen beider Unfallgegner mit sich („Constat Amiable d’Accident Automobile“).
Füllen Sie dieses Formular gemeinsam mit Ihrem Unfallgegner aus und lassen Sie sich ein Doppel geben. Notieren Sie an der vorgesehenen Stelle die Anzahl der angekreuzten Kästchen. Unter der Spalte Bemerkungen/Observations können Sie sich zu dem Hergang des Unfalls auch in deutscher Sprache äußern. Notieren Sie ebenfalls die Versicherungspolice der anderen Seite.
Die Versicherungsgesellschaft und die Policennummer des Unfallgegners können sie auf dem an der Frontscheibe des Fahrzeuges angebrachten grünen Aufkleber erkennen. Achten Sie darauf, daß dieser noch gültig ist, wenn nicht, versuchen Sie die Polizei hinzuzuholen.
Der bei Ihrer deutschen Versicherung erhältliche „Europäische Unfallbericht“ ist im Aufbau mit dem französischen „Constat Européen d’Accident = Constat Amiable“ identisch.
Bemühen Sie sich um eine Zusage des Unfallgegners, den Unfall zu melden und Ihnen das Geschäftszeichen („numéro du sinistre“) mitzuteilen, unter dem der Unfall bei seiner Versicherung bearbeitet wird.
Verkehrsunfälle mit Personenschaden
Bei Personenschäden oder in Fällen, in denen sich erst später bemerkbar machende Gesundheitsschäden nicht auszuschließen sind, füllen Sie möglichst keinen „Constat Amiable“ aus, sondern bestehen Sie auf Aufnahme eines Unfallprotokolls durch die Polizei.
Hilfsweise machen Sie auf dem „Constat Amiable“ einen entsprechenden Vorbehalt. Sichern Sie Beweise und Anschriften von Zeugen.
Sie erhalten nur eine Kopie des polizeilichen Aufnahmeberichtes. Das Polizeiprotokoll kann nur von der Versicherungsgesellschaft oder von einem von Ihnen beauftragten Rechtsanwalt angefordert werden.
Bei Unfällen mit Todesfolge oder schwerem Personenschaden sollte der Geschädigte möglichst dem Strafverfahren als ziviler Nebenkläger beitreten. Neben den reinen Krankheitskosten können Schmerzensgelder sowie Ansprüche wegen Erwerbsminderung, moralischen Schadens, ästhetischen Schadens etc. gestellt werden.
Durch französische Gesetz vom 05.07.1985 wird das Entschädigungsverfahren beschleunigt. (Entschädigungsangebote sind von den Versicherungen innerhalb von 8 Monaten seit dem Unfalltag zu machen; die endgültige Zahlung muß 1 Monat nach Annahme des Angebotes durch den Geschädigten erfolgen.)
Wird kein Strafverfahren eingeleitet, besteht ebenfalls Möglichkeit der Zivilklage.
Wichtig sind die Verjährungsfristen: bei schuldhaftem Verhalten in leichten Fällen 1 Jahr, in
schweren Fällen 3 Jahre.
STEUERRECHT FÜR UNTERNEHMEN UND PRIVATPERSONEN
Steuerrecht für Unternehmen
|
Steuerrecht für Privatpersonen
|